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發展智能小區是住宅建設的必然趨勢 ——與陳運根先生探討我國智能化住宅和智能小區的發展前景

發布時間:2004-09-22被閱次數:12166 來源:


                    

  [編者按] “EW智能園區論壇”刊出了《發展智能小區是住宅建設的必然趨勢》和《住宅弱電設計及智能化探討》兩篇文章。作者以從事住宅工程設計工作的切身體會,對智能住宅建設的發展提出了自己的觀點。細心的讀者還會看到焦點論談欄目中的有關文章也對智能建筑的發展提出了一些新的看法,或強調了一些過去尚不夠重視的問題。讀者愛看這樣的文章,可以在對身邊的技術問題的討論中受到啟迪。而編輯們更看重的是作者們思考熱點問題時采用的不同視角。

  一 智能化住宅和智能小區是科技發展的必然

  近幾年一直與房地產開發商和建筑智能化設計工作者接觸,深感目前業界對智能化住宅和智能小區的認識差別很大。認為應該大力推進發展的不少,認為智能化住宅不適合中國國情的也大有人在。甚至有人認為某些高檔“智能小區”盲目追求高科技是走火入魔。筆者認為:你喜歡也好、厭惡也好,智能化住宅和智能小區近幾年在全球以及在中國的快速發展和火爆是不爭的事實!這是信息技術發展尋找更廣闊的市場結合點的必然結果,是IT產業向傳統建筑產業以及人們生活滲透的必然結果,IT產業的發展正在極大和必將更大的改變人們的工作生活交往方方面面,發展中國家也不例外。在中國智能化住宅已經不再是炒作,在北京、上海、廣州、深圳等中心城市已經成為現實?,F在已經沒有必要討論智能化住宅和智能小區適不適合中國國情的問題,而是作為設計工作者,我們應該為社會奉獻什么樣的智能化住宅和智能小區更符合中國的國情。

  二 智能化住宅和智能小區的定義和屬性

  “智能化住宅”目前業界尚無確切定義。英國去年推向市場的“聰明星”和注入現代網絡技術的“網絡房屋”,以及丹麥今年剛剛推向市場的“網絡廚房”應該算是智能化住宅的代表作。而在中國“智能小區”發展的特別快。那么,作為設計人員究竟應該如何認識智能化住宅和智能小區呢?筆者認為:智能化住宅是一種面向市場銷售的特殊商品,基本屬性是商品;而“智能小區”則是更大范圍內的智能化住宅集成或稀釋,其屬性仍然是一種特殊的商品。

  三 智能化住宅和智能小區的基本功能

  智能化住宅和智能小區建設目標是向人們提供:“方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環境、高效便利的物業管理”。

  盡管不同地區、不同檔次的智能化住宅對智能化子系統的要求會有些區別,但是由于它是一種商品,就有共性,有一種市場標準。建設部已在《全國住宅小區智能化技術示范工程建設大綱》中對智能園區“普及型”、“先進型”、“領先型”作出明確規定。

  智能小區的智能化系統功能設置,一般應該根據市場定位的不同(是中檔還是高檔?),選擇配備“安防監控”、“門禁管理”、“緊急求助”、“家庭安防預警”、“三表出戶”、“現代通信”、“有線電視”、“設備監控”、“小區一卡通”、“計算機物業管理”等智能化子系統,以及小區“電子大屏幕”、“背景音樂”、“電子商務”、“信息服務”、“VOD點播”等。筆者認為安防和通訊網絡是智能小區首先要考慮的問題。

  四 做好智能小區設計院的關鍵問題

  1. 市場定位

  “智能小區”提供的是商品化住宅產品,是面向社會的個人家庭銷售。智能小區與智能大廈相比,其市場化特征更為突出。因此,在項目開發規劃設計之初,市場定位必須準確,向哪些人提供什么檔次的住宅?進而確定提供哪些智能化功能?否則不是功能過剩、就是功能不到位。

  2. 經濟性

  根據筆者的近幾年智能小區的設計經驗,智能小區的建設必須堅持“經濟性”、“可靠性”、“開放性”和“可持續發展性”4項原則。其中“經濟性”是關鍵。

  前不久,有機會看到陳運根先生《住宅弱電設計及智能化探討》一文,文中作者提出智能化住宅不適合我國目前國情的重要一點是:“目前,我國仍是一個發展中國家,很富裕的家庭不多,房價是購房者考慮的首要因素。高造價的智能化住宅給住戶不能帶來明顯的實惠,將很難受歡迎?!惫P者不敢茍同智能化住宅和智能小區不適合中國的國情的觀點,但十分贊成這種把經濟性放在第一位的觀點。因為智能化住宅和智能小區實質是商品,我們在進行功能設計、技術路線選擇、設備配置時,必須由市場定位確定功能需求,遵循“技術和功能匹配、設備和技術匹配、設備和設備匹配”,其中一定要處理好由于智能化系統而增加的房價尺度。根據筆者的經驗,一般中高檔住宅的智能化系統造價控制在50~100元/m2為宜。
3. 設計好智能小區三大平臺是關鍵

  根據筆者的設計經驗,實現智能化系統的“可靠性”、“開放性”和“可持續發展性”,關鍵問題是設計好小區的智能化系統三大平臺,即:智能化系統的物理平臺——綜合布線系統、技術平臺——計算機網絡、操作平臺——現場控制總線。遍布小區的安防系統、現代通訊系統、計算機網絡和有線電視系統、物業管理服務系統等等,以及“VDO”點播,“一卡通服務”、“電子商務”等等,都要求小區必須具備一個開放性的結構,可滿足系統的可持續發展的要求。

  對小區物理平臺——綜合布線系統的設計,筆者認為選擇“三網合一”和“一網多功能”是明智之舉。目前計算機網和有線電視網以及電信網的“三網合一”,或者加上現場控制總線的“一網多功能”技術和設備都已經成熟,到了實際應用階段,而且可大大降低工程造價和技術風險,提高經濟性和增加可靠性。當小區規模較小或者智能化系統要求不高時,采用“混合結構化布線”比較經濟。筆者十分贊成陳運根先生的觀點,不能盲目追求所謂的“5類”、“超5類”、甚至“6類”布線系統。

  小區技術平臺——計算機網絡的選擇,則尤其要注意防止技術過剩問題。筆者曾經遇到過一個小區的智能化系統設計實例,1500戶中高檔住宅的小區的計算機網絡系統選擇了配備1600多萬元的小型機的計算機的局域網。勿容質疑,它肯定是好用的,但百分之百的沒有必要,是一個典型的技術過剩案例。智能小區的智能化系統設計,必須充分注意回避技術陷阱,決不是選用的技術和設備越先進越好。

  選擇好的小區智能化系統操作平臺——現場控制總線最為重要!根據筆者的經驗,無論是多么高檔的小區,大可不必一次將全部智能化系統功能上齊,而選擇“一次整體規劃設計、分步建設到位”的策略最為科學和經濟。那么選擇一個開放性的現場控制總線將是關鍵的關鍵。筆者認為目前各類現場工業控制總線往生育都太偏于工業控制的實時性,過于封閉和價格普遍偏高;而采用通常的485總線又滿足不了日益發展的網絡通信要求。因此,發展家庭控制總線是一個必然結果。

  設計建設好小區三大平臺可以使小區智能化系統形成一個開放式結構,方便地根據住戶的需求分別有選擇的分步上各個子系統,逐步完善園區的智能化系統功能。因此在筆者看來,具體在房間內設計幾個電話、電視插座,可以參照“建設大綱”、“設計導則”的規定,或者根據房屋的市場定位、功能定位,即用戶的實際需求來設計。而對于一座智能小區的設計者來說,最為重要的是設計選擇好上述三大平臺,使其真正的實現智能化系統集成。

  五 智能小區建設需要政府支持

  國家對智能小區的建設十分重視,建設部先后于1999年4月和12月分別兩次下發《全國住宅小區智能化技術示范工程工作大綱》和《全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則》,對智能小區建設進行規范指導。建設部還于1998年10月和1999年4月分別下發《關于建立建筑智能化系統工程和系統集成專項資質及開展試點工作的通知》和《關于印發建設部建筑設計院等單位建筑智能化系統專項工程設計資質(試點)及有關問題意見的通知》,對智能建筑市場進行進一步的規范。國家建設部甚至下文制定出評定一星、二星、三星級的標準,并于今年的一月底組織制訂的國家行業標準《住宅小區智能化系統技術導則》幾經易稿,也應該在最近出臺??梢娪眯牧伎?,政府給了智能小區建設最大的支持。

  但是由于智能小區建設是把諸多與人們生活相關的事情都集成在一個智能化系統中,勢必與傳統的行業條條管理發生矛盾。比如智能小區建設希望能夠按統一規劃實現小區的“三表出戶”,解決好住戶的用電、水費和煤氣費的自動計量和收費問題,這與傳統行業收費和行政管理不協調。再比如智能小區建設希望能夠實現小區的“三網合一”,把小區的電話通訊網、有線電視網和計算機網統一在一起,并實現更高層次上的服務,比如:“電子商務”、“VOD點播”等,但是這些需要得到傳統行業管理部門的認可。根據筆者這幾年的實踐,推進智能小區的智能化系統建設已經不存在大的技術方面障礙,最大的障礙恰恰是來自政府的有關行業管理部門。這其中開發商和設計工作者的苦衷是有目共睹的。筆者曾遭遇過一個經濟性、技術性都非常好的“兩網合一”方案,由于得不到有線電視部門的認可被冠冕堂皇的封殺。建議政府能夠有一個在更高層次上的協調法規出臺,包括調整收費標準,減輕開發商的負擔。

  六 結束語

  目前各地房地產開發商對智能小區建設的青睞是有其深刻的市場因素的,智能化住宅和智能小區建設市場的火爆是一種市場行為,必將進一步被市場所認同。政府的正確引導將有利于智能小區的建設規范化和科學化。市場是一把雙刃劍,它會自動砍掉那些走火入魔的、不適合中國國情的智能化住宅。

  筆者認為大力推進智能小區的建設比較符合中國國情,一方面可以節省土地,另一方面便于加強城市規劃和管理。作為一個智能建筑設計工作者,目前最迫切的任務是如何使智能小區設計的功能設定恰到好處、技術路線恰當其分,使智能住宅產品得到市場的最大認同。讓我們迎接我國的智能化住宅和智能小區建設春天的到來!

  參考文獻
  1、陳運根 住宅弱電設計及智能化探討
  2、陳建飚 正確認識住宅小區的“智能化”
  3、劉葉冰等 智能園區系統集成的三大平


作 者:劉 一 文 
摘 自:潮 流 在 線

 

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