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辦公樓宇結構分類及分類標準的研究

發布時間:2004-09-22被閱次數:11363 來源:




  目前,社會上對辦公用房物業檔次的看法并不完全一樣,業內或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據和統一標準。其實,辦公用房的分類及標準對于我們進行物業經濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業管理和統計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準,往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性,進而造成決策和判斷上的偏差。因此,進一步加強對辦公用房結構分類及分類標準的研究無疑具有重要現實意義。

  一、辦公物業的分類
  辦公樓是從事生產、經營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所,它屬于生產經營資料的范疇。
  從辦公樓宇物業形態的發展變化過程來看,可分如下階段:

  1、傳統辦公樓
  兩大特點:立足于自然通風和采光,以小空間為單位,排列組合而成。
  這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構,較小的開間和進深尺寸。如:3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等,層高一般也在3.6米左右。
  建筑向高處發展以后,產生了鋼筋混凝土的框架結構,但是使用空間仍按傳統的模式,仍屬于傳統辦公樓的一種。
  傳統辦公室的優點:私密性強,工作者可自行控制工作環境(燈、百頁窗、家具布置等)。
  傳統辦公室的不足之處:空間利用率低,缺乏靈活性。

  2、早期的現代辦公樓
  特點:大空間。
  這種模式的積極意義是:追求實效。
  這種模式的消極之處是:機器化的辦公環境,非人性化的工作方式。

  3、后期的現代辦公樓
  特點:富有人情味的辦公環境及優雅的周圍環境,帶有綠化的內庭院或中庭。例如,上海的虹橋商務大廈。
  景觀辦公室:大空間中靈活布局,有適當的休息空間,用靈活隔斷和綠化來保證私密性,地板、天棚均有吸音處理等。

  4、智能化辦公樓
  20世紀1970-1980年代,隨著信息時代的到來,世界上出現了一批舉世公認的智能建筑,其中絕大部分是辦公樓;20世紀1990年代,我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。
  智能化辦公樓發展迅速,繼3A之后,目前又推出全新的5A概念,智能建筑已成為 21世紀辦公建筑發展的趨勢。
  而從辦公樓宇自身的品質類別來看,可分為如下四類:
  第一類,為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎,氣派壯觀,內部布局比較合理,講究功能到位,智能化功能達到3A以上,設備設施比較豪華,特別在安保、通訊、計算機網絡等方面考慮較為周全。
  第二類,是1990年代初設計,近年投入營運的現代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調及保安、消防設備,各類設施比較先進,物業管理比較到位,智能化功能在3A及3A以下,部分大樓為公寓辦公樓設計,功能布局不盡合理。
  第三類,是不帶中央空調的辦公大樓。這類大樓設備一般,尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯網通訊有一定差距,且內部布局大多采用公寓式布局。
  第四類,是廠房或其它用途物業改建的辦公用房,一般而言,內部設施比較簡易,目前,該類物業的比例呈下降趨勢。
  從以上辦公用房物業形態以及自身品質的演化看,是經歷從低級、中級到高級,從落后、比較落后到先進的過程。而就現階段而言,辦公物業由于品質檔次、規模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業市場上形成的高檔、中檔、低檔物業的供應結構是客觀存在的。以下,我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區位交通、智能化程度、物業服務等指標來對結構層次進行界定和探討。

  二、辦公樓物業檔次劃分標準的研究
  就我國的辦公樓市場而言,一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分:頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符,甲級是按照本地市場現行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準,是房地產業內的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業在不同的市場各不相同,寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量,如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
  對于超大城市(如北京、上海),筆者以為,在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外,還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素,具體來說物業等級和等級標準可作如下的劃分和界定:

  1、頂級物業(國際寫字樓)
  (1)樓宇品質:建筑物的物理狀況和品質均是一流,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,達到70%的使用率;樓層面積大,大堂和走道寬敞,從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
 ?、傺b飾標準:外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻,采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料;有寬敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯,墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆,應有吊頂,電梯間應為不銹鋼、大理石;衛生間安置進口名牌潔具,如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
 ?、谂涮自O施:應有配套商務、生活設施,如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等,專用地上、地下停車場,停車位充足,滿足日常生活的商店,適合商務會餐的飯店,賓館,午間放松或娛樂設施,其它如公園、運動設施和圖書館。
 ?、垭娞菹到y:良好的電梯系統,電梯設施先進并對乘客和商品進行分區。
 ?、茉O備標準:應有名牌中央空調,中央空調系統高效;有樓宇自控;有安全報警;有綜合布線。
  (2)建筑規模:超過50000平方米。
  (3)客戶進駐:國外知名公司的租戶組合;知名的跨國、國內外大公司、財團。
  (4)物業服務:由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理,配備實用的計算機物業管理軟件,實現辦公物業管理計算機化,建立辦公管理信息系統,并辦公物業各系統實現連通和統一的管理,24小時的維護維修及保安服務。
  (5)交通便利:位于重要地段,極佳的可接近性,臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。
  (6)所屬區位:位于主要商務區的核心區。
  (7)智能化:3A~5A
  (8)開發商的背景:經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性,并且具有大規模房地產投資的豐富經驗,這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國,或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。

  2、高檔物業(甲級寫字樓)
  (1)樓宇品質:建筑物的物理狀況優良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求;其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
 ?、傺b飾標準:外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂,大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料,應有吊頂,柱應包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯,墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等),應有吊頂,電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套;衛生間安置進口名牌潔具,如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
 ?、谂涮自O施:應有配套商務、生活設施,如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等,專用地上、地下停車場,停車位充足。
 ?、墼O備標準:應有名牌中央空調;有樓宇自控;有安全報警;有綜合布線。
  (2)建筑規模:1—5萬平米。
  (3)客戶進駐:有知名的國內外大公司,客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
  (4)物業服務:由經驗豐富的知名公司管理,完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
  (5)交通便利:有多種交通工具直達。
  (6)所屬區位:位于主要商務區或副都心區。
  (7)智能化:3A及3A以上。

  3、中檔物業(乙級寫字樓)
  (1)樓宇品質:建筑物的物理狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求;但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響),有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同類建筑物。
 ?、傺b飾標準:外立面采用面磚或瓷磚;有大堂,大堂地面為地磚,墻面為瓷磚或高級漆,有吊頂;公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯,墻面刷白;衛生間采用合資或國產中高檔潔具等。
 ?、谂涮自O施:有專用地上、地下停車場。
 ?、墼O備標準:有中央空調系統;無樓宇自控;有安全報警;無綜合布線。
  (2)建筑規模:無限制。
  (3)客戶進駐:客戶多為國內的中小公司,從事銷售代理、產品研發。
  (4)物業服務:有物業公司服務。
  (5)交通便利:有交通線路到達,交通較方便。
  (6)所屬區位:副都心或較好的城區位置。

  4、低檔物業(丙級寫字樓)
  (1)樓宇品質:物業已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿足較低收入承租人的需求。
 ?、傺b飾標準:外立面采用涂料;無大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛生間采用普通國產潔具。
 ?、谂涮自O施:無。
 ?、墼O備標準:分體空調;無樓宇自控;無安全報警;無綜合布線。
  (2)規模:無限制。
  (3)客戶進駐:客戶基本是小型私企,從事簡單的銷售業務。
  (4)物業服務:可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
  (5)交通便利:有交通線路到達。
  (6)所屬區位:一般城區位置。


摘 自:上 海 房 地 產 市 場 報 告

 

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