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城市營造——把握歷史性的機遇

發布時間:2004-11-15被閱次數:11589 來源:


  中國城市化進程正加速運行,城市增多,城市或城市群之間的競爭將會日益激烈,現有的城市格局將會重新設定;房地產發展商經過十余年的積累與拼搏,實力與運作能力正在發生突變和臨界突破。誰將會成為中國最具有投資價值的城市?誰又是真正的地產大鱷和城市運營商?

  城市與城市經營商:洗牌已經開始

  中國城市化進程正加速運行,城市增多,城市或城市群之間的競爭將會日益激烈,現有的城市格局將會重新設定;房地產發展商經過十余年的積累與拼搏,實力與運作能力正在發生突變和臨界突破。誰將會成為中國最具有投資價值的城市?誰又是真正的地產大鱷和城市運營商?

  洗牌正在進行,角逐已經開始。

  正是基于這樣的需要,中國住交會組委會聯合《21世紀經濟報道》共同主辦“2004CIHAF中國最具投資價值城市展”,同時與參加展會的上萬家國內外的房地產企業,金融機構,咨詢機構,及百家主流媒體進行交流,展示中國城市的獨特魅力,將以最直觀的形式回答這一話題。

  日前,主辦方假座北京嘉里中心飯店召開新聞發布會及相關的“城市品牌營造”主題論壇活動,政界、學界和商界紛紛到場,一場實力的較量和競爭拉開了序幕。

  為“城市營造”正名

  城市經濟研究專家、北京師范大學教授李曉西說,相比較于“經營城市”,“城市營造”的概念更為準確和恰當。他認為“經營城市”事實上已成為一個被污染的概念。在一些城市決策者看來,經營城市就是經營土地,就是逐利和以盡可能高的價格出讓土地,甚至存在有的城市政府為追求短期政績而炒高地價現象。對此,天津泰達集團總經理孟群則直言不諱,他說,“城市運營的最佳模式應該是政府創造環境,企業創造財富,民眾創造文化”。

  與“城市營造”相比,城市策劃專家王志綱更愿意提“城市經營”(而非“經營城市”)的概念。他提出,在中國城市發展過程中,城市經營是繞不開的階段。城市營造與土地經營密不可分,但城市營造絕不只等于經營土地或“土地運營”,更不等于單純的土地出讓。它是一個全新的概念,追求的是城市價值的最大化,而不是價格的最大化;同樣,土地運營追求的是土地價值的最大化,而非土地價格的最大化。即按照市場經濟規律,釋放城市土地資產的巨大潛能,使城市土地資產不斷增值,從而使城市不斷增值。

  為城市創造更多更好的投資價值,是政府的職責;發現城市的投資價值,是包括地產商在內的投資商的目標。聯結政府與地產商之間的重要媒介,是處于市場化運行軌道之中的土地。

  城市價值的發現與重估

  何為城市價值及城市投資價值?最早制定中國最具競爭力城市排行標準的中國社會科學院財政與經濟貿易研究所倪鵬飛博士認為,決定一個城市投資價值有三個重要因素,一個是需求,一個是供給,一個是外部經濟。需求是指某個地方需要某一個產品,規模有多大,什么層次;供給即生產要素的情況怎樣;外部經濟則是他的產業組群,生產要素的成本即商務成本是多少——這是考察城市投資價值的基本框架。

  中國城市發展研究院的連玉明則通俗地表述說,判斷一個城市有沒有投資價值,要看這個城市能不能更高地提升老百姓的生活質量和品質,要看這個城市能否為居民提供更多的就業和發展機會。

  對此,天津泰達集團總經理孟群則從企業的角度進行詮釋,他表示:“企業的評價系統是遵循市場規律,只要能夠賺到錢,我就去”。

  城市品牌與城市運營商:尋找黑馬

  如今,中國的城市化和房地產正走在一個十字路口,如何營造城市,如何在“科學發展觀”的指引下,促進城市的全面、協調、可持續發展,各地都在積極運作:東北在悄然復興,泛珠三角經濟區生機勃勃,大連,威海,杭州等城市打造城市新品牌的行動勢頭強勁,廣東,青島,成都和沈陽等地紛紛修改了原有的城市規劃,積極營造新的城市形象。

  另一方面,雖然中國地產商已在城市建設中扮演舉足輕重的角色;雖然全國有房地產開發企業已近3萬家,但是還沒有產生真正意義上的城市運營商。競爭的暗流在涌動。有識之士已經看到,一場角逐城市運營商運動,正在珠江三角洲、長江三角洲以及北京等地的大型房地產開發商中展開。

  業界人士認為,自今年始,一些大型城市的政府會逐漸介入開發房地產,具體方式為一方面從政策規范的角度介入房地產開發,比如加強對于土地的控制;另一方面,超大型房地產企業會主動與本地政府聯手。這無疑是一個歷史性的機遇:政府如何宏觀把握城市發展定向和進行整體規劃,打造城市品牌;地產商如何在政府的指導下健康運作,壯大成長為城市運營商?

  一個時代要洗牌的前夜,往往是黑馬要出現的時候。王志綱認為,那些在中國房地產開發過程中起到火車頭作用的企業最容易成為黑馬。他稱,企業要成為市場中一匹黑馬必須具備幾個前提:第一,戰略清晰;第二,大勢把握能力強;第三,整合能力到位;第四,勇于當火車頭。

  據住交會組委會透露,今年冬將在上海舉辦的CIHAF,目前成都、重慶、石家莊、合肥、天津、武漢等眾多城市,摩拳擦掌躍躍欲試,積極準備參與這場展示城市風采、檢閱中國城市魅力、較量城市投資價值的大比拼,中央電視臺評出的魅力城市也將齊齊亮相;而有意于“城市運營商”角逐的企業則有中華企業、上海實業、南京棲霞、SOHO中國、江蘇新城、當代集團、首創集團、華僑城集團、山東金瀚、浙江綠城、浙江嘉業、中體奧林匹克、青島天泰、城投置地、東渡置業、金地集團、上海置業、萬通集團、天津泰達、上海綠地、香港天安、今典集團、中海地產、陽光100、聯華國際、裕景興業、河北卓達等,他們已簽約參加2004CIHAF中國住交會。

  無疑,2004CIHAF中國最具投資價值城市展將成為一個城市品牌競爭的舞臺,將是名副其實的黑馬奔騰、英雄輩出的競技場。哪個城市將脫穎而出成為眾所矚目的黑馬?哪個地產大鱷將成為真正的城市運營商?今冬的住交會將做出回答。

  住交會提供最好的展示平臺

  中國住交會歷來關注城市的發展,早在2002年和2003年就成功地舉辦了有關城市發展與營造的論壇,邀請了150多位主管城市的市長和副市長到會參加。2003年的“天津日”活動,推動了天津在整個中國城市里的投資形象,同時為天津引去了30多家投資公司去天津投資。同樣,是屆的“無錫夜”活動,住交會組委會協助無錫市政府,邀請了中國30家品牌開發商,做了一個推介會。這兩個城市在去年取得了好的社會效應和經濟效應。

  如何打造城市競爭力,塑造城市品牌,實現可持續發展,誰是中國最具有投資價值的城市,2004CIHAF中國最具投資價值城市展將為城市和城市經營商打造商機。通過城市形象,定位文化,和投資環境等方面的介紹,通過對參展商實力和運作能力的展現,通過相關論壇的舉辦,吸引高端專業人士,凸現參展城市和發展商的競爭力和魅力,為最需要引進的城市尋找資金,促成各種形式的合作,為走在十字路口的城市化出謀劃策。

  據主辦方介紹,今年12月初在上海舉辦的第六屆住交會預計將突破6萬平方米,其人氣之旺令主辦方意外:自5月開始招展以來,已與近150家機構正式簽約,50000 M2的展館已預定或售出75%以上,其中有60家國內外著名房地產企業報名參展,訂購展地15,000平方米;另外,還有近百家與地產業相關的各類服務機構,如金融、咨詢、營銷等也總計簽下了近萬平方米展館光地。主題為“城市營造”的2004CIHAF中國最具投資價值城市展,展出面積約占4600平方米,該城市展展出的項目包括,展覽城市的區位環境和城市形象定位,城區規劃,城市風貌,招標的項目和信息,以及城市的政策法規介紹和優惠政策。論壇將探討城市運營與地產價值,包括城市的競爭力等等話題。展會同期將舉辦中國城市市長與海內外媒體見面會,預計將有200位城市的市長出席論壇,將有3萬名業內的決策層的人士來參加這個論壇和展覽,其中包括房地產投資開發商,房地產金融機構,房地產經理人,項目管理機構,包括社會經濟和省市區房地產管理部門等等。在媒體合作方面,預期將會有最少500家以上的媒體參與住交會的系列報道,中央電視臺,鳳凰衛視,東方衛視等電視將會轉播展會,其中,中央電視臺將以《對話》節目,推出論壇。涵蓋了全國40個省市的住交會主流媒體宣傳聯盟以及21世紀經濟報道、中國房產報等媒體,以及11家專業的網站,將會重磅出擊報道展會。國外參與的媒體有華爾街時報,紐約日報以及其他國家的主流媒體

 

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